大家好，我是蓝白。
提前还贷还在继续，只是不能称之为“还贷潮”了。
每经新闻梳理了六大行的房贷余额，24年降了6200亿，25年降了7100亿，六大行房贷余额都告别了6万亿时代。
一个粗浅的比喻是：把银行体系的房贷余额想象成一个水池，进水口是新发放贷，出水口是正常月供还贷+提前还贷。
房贷余额两年少了1.3万亿，那就是还贷的规模大于新发的规模。
那紧跟着的问题就是：到底是因为新发降的多，还是因为提前还贷太多？
我觉得是前者。
比如，你会发现一个非常明显的变化，现在提前还贷的难度，和前两年相比容易太多了。
前两年去银行办提前还贷的人，应该都有印象。
跟春运抢火车票似的，蹲手机银行抢号，好不容易抢到了，排队能排到三四个月以后。
银行各种设门槛，收违约金，关线上预约通道，甚至有网点直接跟你说，想提前还？先买个理财再说。
现在呢？
你随便打开一家国有大行或股份行的手机银行，点提前还贷，预约好时间存够钱到时候划转，基本上30天内就能办结，不用抢，不用等，个贷经理也不会再给你甩脸色，不，你甚至全程都不用和客户经理接触，手机上直接就还掉了。
银行咋突然变这么慈眉善目呢？
一个是存量房贷下调确实是有用。
提前还贷潮从22年开始，最猛的23年。
央行从未公布过提前还贷的规模，只公布年末房贷余额和新发规模，所以我就找了一些资料，回顾历年提前还贷的规模。
信达证券23年的报告提及，2018、2019年提前还贷的本金规模分别为2.16和2.17万亿元左右，2018-2020这三年提前还贷占比处于8.43%-9.86%之间。
嗯，那时候还是有条不紊的，有人提前还，有人正常还，各有各的选择。
但从2022年开始就不一样了，北大金融评论余向慧的文章，其中测算22年的提前还贷规模是4.7万亿。
到23年，提前还贷呈加速态势，结合早偿率走高，1年半时间提前还贷高达8.5万亿，超过房贷余额20%，不可谓不惊人。
信达证券的测算也差不多，23年最高，达到了4到4.8万亿。
那去年提前还贷的规模有多大呢？
我找到中金的一篇报告，《存款搬家的“叙事”与现实》里提到，估算2025年居民偿还房贷约5万亿元，其中提前还贷3万亿元。
也就是说，两万亿是正常还的，3万亿是提前还的。
3万亿对比18和19年规模还是偏高的，但对比巅峰的22-24,年，明显降了不少。
顺带说一句，AI现在太坑了，找资料老是胡说八道编的有模有样的信源，一搜就知道是假的，加上语料污染严重，如果大家有类似的需求，当做百科用很好使，但找数据这一块最好还是坚持手搓。
回到刚才说的，存量房贷两次调降，对提前还贷规模的下降有巨大的作用。
2018Q2-2022Q1期间发放的房贷利率普遍在5-6%，多数在5.5%以上，尤其是2020Q1-2022Q1，个别加点高的甚至能干到6.3。
随着22年以后LPR快速下降，房价连续下降3个月的城市首套房贷取消利率下限，新发商贷又越来越低。
无论是高位站岗的心理冲击，还是对比降息后银行定存的收益率，还要考虑到，彼时全球股指低迷，沪深300也不例外，提前还贷毫无疑问是当时最划算的理财行为。
转折点发生在2023年9月的“首套存量房贷降息”，和2024年10月的“批量统一调整（LPR-30BP）。
两次调降后，存量房贷业主利率一路从5%以上降到了如今的3.2，3.3。
而新发房贷因为顾忌到存量调整机制，还有银行的息差，又在25年降到3.1%左右后，形成了事实上的3%红线，央行公布的去年四季度加权房贷利率现在还在3%以上，两者的差距从彼时的近200个基点缩小到10个基点。
利差没那么大了，提前还贷的心理差距自然就弱了。
以前是不还就眼睁睁看着钱被银行赚走，眼瞅着新买房的利率越来越低，现在是不管存量还是新发，利率就这样了，可还可不还，全看自己的现金流情况，紧迫感没了，自然就没人抢号了。
还有一个更重要的原因，是能还的，基本都还得差不多了，剩下的只有两种业主，要么没能力提前还，要么没必要提前还。
提前还贷的主力有两类人。
一类是手里握着超额储蓄、风险偏好极低的中产，前两年股市基金亏怕了，理财也不刚兑了，干脆把钱全砸进去平了房贷；另一类是高利率站岗的刚需，咬咬牙凑钱，把压在身上的高息负债先清了。
该还的、能还的，基本在这22-24年这一波还贷潮里，都处理得七七八八了。
剩下的人，要么是已经还了十多年，利息已经还不少了，房贷利率又降到了3.2%，提前还贷的性价比不高，家庭的收入现金流充沛，没必要折腾；
要么是手里没多余的闲钱，不知道未来会有什么变化，不敢把应急的救命钱全拿去还贷。
主动也好，被迫也行，总之都想手里留点现金。
还有银行，不再拦着还也是现实所迫。
上面说了余额减少的主要原因不是提前还造成的，是新发不够，或者说买房的变少造成的，再拦着有什么意义呢？
六大行去年的中报，个人房贷只少了1000亿出头，下半年直接少了噩6000亿，全年少了7100亿，那显然是因为楼市成交下半年变差了，不是因为提前还贷的突然又变多了。
所以银行也看明白了，优质房贷资产本来就越来越少，拦也拦不住，不如顺水推舟优化服务，先把客户留住，拦的太过分客户一恼直接钱都转走了，那就是丢了西瓜捡了芝麻。
种种原因吧，于是我们看到，提前还贷就从一场全民狂热的应激运动，变成了普通人家庭财务里，一个常态化、理性化的常规操作。
再往深处想，其实我们可以从提前还贷这件事的前因后果，高低起伏里，窥见居民财富配置的变化。
国泰海通证券的报告，把1998年房改到现在，分成了三个完整的周期，复盘了居民财富的三波迁徙。
第一次大迁徙，1998年到2018 年，整整二十年，我们叫它存款搬家，是居民财富从“无资产化” 到 “全面绑定地产” 的从零到一。
1998 年之前，居民家庭资产里，现金和银行存款占比超过80%，房产占比不到10%，几乎没有其他金融资产。房子要么是农村自建房，是单位分的福利房，赚了钱除了存银行，没有别的去处，那是真正的 “存款为王” 的时代。
房改扣动了第一波迁徙的扳机，1998 年到 2018 年，中国城镇化率从 33% 一路涨到 60%，几亿人从农村走进城市，住房需求爆发，房价形成了长期上涨的刚性预期。
2018年，中国居民家庭资产中，房产占比超过 70%，同期美国居民的房产占比只有 34%；居民部门的杠杆率，从 1998 年的不到 10%，涨到了 2018 年的 60% 左右。
不只是居民财富，全社会财富都和房子深度捆绑。
这一波迁徙的阶段再细分，还要以2008年为界。
2008年后，银行理财、信托、各类资管产品迎来爆发式增长，这些产品的底层资产，大多绑定着地产项目和城投债，有刚兑兜底，年化收益5%起步，闭着眼买都不会亏。普通人甚至不用直接下场买房，各种乱七八糟的非标理财也能间接吃上地产上行的红利。
第二次大迁徙，2018 年到 2023 年，我们叫它存款回家，话说重点，可以叫做第一波二十年加杠杆的反噬。
2018年，资管新规落地，刚兑被彻底打破，2020年底限制开发商融资的三道红线，这个阶段恒碧融一众房企开始从5个杯子两个盖疯狂到10个杯子一个盖。
刚兑打破了，银行理财不保本了，信托产品大规模违约，你惦记他的利息，他想着的是你的本金。
这个阶段的股市就不必说了，经历过的想必记忆深刻，做生意呢？实体九死一生不说，还要担一个“哎，资本”的恶名。
这转圈一看，算了吧，老老实实存银行比啥都强，这波迁徙，是单边的、带着强烈应激性的。
所有的钱，从所有带一点风险的资产里，浩浩荡荡地抽出来，全部流回银行的存款账户。大家不再想一年能赚多少钱，只想保住本金别亏了。
人就是这样，狂热的时候谁敢拦着那就是跟我有仇，恐惧的时候瑟瑟发抖不敢越界半分。
对，22-24年这一波提前还贷潮，就是第二次迁徙的最高潮，也是最终的收尾。
那，第三波迁徙呢？
情况似乎又不一样了。
1，继续往银行存，顶不住银行也学精了，贷款利率不降，一直降存款利率，尤其是21-23之间存的，26年要到期的巨额定存重定价。
现在大行三年期只有1.55%，5年期甚至倒挂，连货币基金都比1年期定存要高，监管又在压降银行同业存单的利率，以后货币基金也会越来越低，这和两年前存银行相比，太鸡肋了。
2，所有钱一股脑都去提前还贷，不给自己留一点余地，真急用钱了房子又没办法迅速变现，过度的保守反而会让生活陷入困顿。
所以，2024下半年至今，准确的说是24年10月一通救市大招下来，股债近两年表现都不错，黄金又开始走牛，部分资金从存款分流至货币基金、固收类产品及部分权益资产。
国泰海通的结论是，这一波居民财富的大迁徙更可能体现为“存款+”。
不是说风险偏好变高了，开始存款搬家的股市了，那是最大的误解。
是人们的财富理念开始发生变化，在追求保本的基础上，能够提供稳定收益的资产，这种资产的收益并不需要很高，但关键是控制本金回撤的能力。
所以这两年你会听到很多名词，配置越来越多元。
重要的钱要么继续定存，要么分流一部分货币基金及类货币产品，和1年期定存差不多，还能提供日常应急流动性。
分一部分固收+策略，低风险的前提下，赚一点点超额收益。
至于买黄金的买偏股基金甚至股票的，可能是只配了家庭资产10%，也可能嘴上说的是长期配置，但心里打的算盘还是投机捞一把，反正都觉得比梭哈房子强。
此时，提前还贷，就成了整个资产配置体系的其中一个选项，而不是唯一的选项。
从这个角度看，这次更像是资产荒下冬眠的动物探头探脑的走出洞口，但胆子还是很小，稍有受惊可能还会窜回洞里。
人们变的更分散更理性了，之前两次要么是一股脑梭哈，要么是担惊受怕，这一次没有标准答案，没有非黑即白，只有适合自己家庭的选择。
第一波是城镇化、地产和基建，第二波是旧动能熄火，避险是最理性的自保；
第三波，我们正在经历的是新旧动能的切换，高端制造、科技创新、内需消费，听起来很美好，但这些赛道，不像当年的地产，普通人闭着眼就能参与。
你没法像买房子一样，随便买一家科技公司的股票，就能稳稳分享产业红利。
所以，现在的 “存款 +” 时代，说到底就是个过渡期，普通人在尝试各种办法修复自己的资产负债表，守着本金等待行业剧变尘埃落定后，有下一次大规模的财富迁徙。
报告提到核心的观察指标可能是CPI，那这又是另一个话题了，我们下次找机会再聊。
当然了，聊这种宏大数字的，财富变迁的，资产起落的题材，很多朋友可能觉得跟自己没关系，我作为一个说好听点叫财经自媒体说白了就是个资料汇总搜集员，也有同感。
确实，有余力提前还贷的，躲过去前几年阵痛现在还能有收入的，还能配一大堆资产的，已经是世俗意义上的能人了。
可能我也是岁数大了，观念还是很保守，对大部分初入社会无产低薪的年轻人或身处夹层迷茫吃力的中年人来说：不要理财，不要理财，不要理财，老老实实存钱，保持乐观，少刷手机，做好主业，爱护家人，就足够了。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。
参考资料：
每日经济新闻：六大行存量个人房贷余额去年减少超7000亿元！利率处于低点，提前还房贷划算吗？
《北大金融评论》第17期 余向荣：如何破解存款高增和提前还贷难题？
提前还贷和房地产市场L型企稳 | 信达宏观
中金：存款搬家的“叙事”与现实
中国居民财富：第三次历史“大迁徙”——“居民财富何处流”研究二（国泰海通宏观 梁中华、邵睿思）
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